“商场如战场”，有商业活动就有竞争。做商业地产项目也是如此，竞争消费人群、竞争商家、竞争团队人才。随着商业地产的扩张，开发商们对市场进行了细分，对不同的消费群体进行研究，分析他们的需求，从而设计产品满足他们的需求；不仅对消费市场进行细分，同时还调查研究本区域的市场现状，在项目定位上进行差异化。

人流量成商业地产支撑   

没有商家进驻对于商业地产来说是可怕的，意味着项目的流产；但是如果没有主力商家入驻，那么商场就失去了和同类项目的竞争力，所以商业地产必须要有足够的商家和2—3家的主力店，因为这些是吸引顾客前来光顾的最大说服力，也是商场提升自己品牌及租金的有利因素。根据世界排名前十的零售巨头和在华餐饮行业主力店的相关选址信息显示：80%以上选址的先决条件是所在地的人流量和车流量，所在地的人流量是最关键的考虑，其次才是空间布局、价位等因素。人气等于商气，是国内外许多商家选择入驻地的信条。因此，要吸引主力商家和普通商家一定要有强有力的人流量的保证。

目前，大多数商业地产为了快速回笼资金，大多选择出售商铺这一方式。为了可以尽快并且以较高的价位发售商铺，吸引商铺投资者，开发商大都承诺每年8%以上的资金回报。其实虽然投资者购买商铺要考虑收益、价位等方面的因素，但是他们真正关注的是商场的人流量，因为只有充裕的客流才能保证商场的盈利，而商场盈利才能使投资者获得期望中的回报。一个没有人流量的商场，哪怕承诺50%甚至更高的回报率，精明的投资者也会望而止步、一旁观望的。

究竟一个商业项目要想经营好，需要多少人流量来支撑呢？“平均2平方米每天要有1个人来才能称得上运行得不错。”圣地财富广场相关负责人芦峰表示。不过也有人表示，不光要看人流量，还要看有多少人提着袋子出去。“比如说我们考察某个超市的业绩，是要看打出来的购物小票的号码的，光说多少人流量并不能衡量一个项目运作的水平，要看具体的消费。”顺通·冈仁国际相关负责人表示。

差异化定位细分市场

目前，中国房地产业正在经历快速成长阶段，房地产企业正在向上、中、下游分化，商业产品也在不断细分。10年前，房地产的产品定义无非就是住宅，以及为数不多的商铺。纵观今天的房地产市场，产品的细分程度已经到了非常纷繁细腻的一个阶段。仅住宅就包括普通电梯公寓、花园洋房、别墅等多种形态，更重要的是，诸如城市综合体、旅游地产、养老地产这类过去根本没有的全新产品名称，随着社会需求的变化孕育而生。显然，这些是对于过去笼统的房地产市场的细分之后催生的新市场分类。产品市场细分后的房价，差距越拉越大。房价巨大差别的背后，是地段、品质、品牌等因素。

“定位精准，才能获得最大利益。”芦峰认为，就比如圣地财富广场，定位美食休闲广场。“相信大家都有感触，来到柳梧新区办事，临近饭点了发现吃饭的地方并不多，于是，这就有一个市场空白，等项目运作之后，再来到柳梧新区，就不用担心找不到吃饭的地方了。而且，柳梧新区规划中是现代化生活示范区，而且这边还有这么多写字楼，白领集中的地方，自然少不了soho公寓和美食广场。”

紧挨圣地财富广场的是德天城市名人酒店项目，该项目是全产权酒店投资产品。“在拉萨，旅游是大块，五星级酒店拉萨一共也就没有多少，一到旅游旺季，需求远远大于供给。我们瞄准这一市场空白，开发这种投资产品可以说是比较准确的。”德天房产相关负责人表示。

顺通·冈仁国际项目则是定位高端，瞄准拉萨的高端消费人群；泰和国际文化广场则是本地文化为主的步行商业街；雪雁街据地段之势定位综合体；藏游坛城主打旅游牌……拉萨也开始了其细分市场、差异化定位之路。

观点

是复制还是创新？看市场

从无到有、从小到大……全国的商业地产都是从学习、模仿当中逐步发展起来的。由于最早进行改革开放，广州的天河城模式的成功引发了全国的学习热潮，也带动了商业地产发展的大潮。

拉萨的商业地产才刚刚起步，相比于内地商业地产渐趋成熟，它显然还处在刚刚起步的阶段。到底是复制内地的模式还是创新自己的发展之路，拉萨诸多业内人士表示，看市场，市场需要什么就怎么做。

“其实，到底是复制还是创新，需要根据本地市场来定。”雪雁街项目相关负责人表示。

“在做项目之前肯定会充分调查当地的市场情况，市场缺什么就做什么，而不是一味地复制内地的模式，水土不服，再好的模式也不适用。”顺通·冈仁国际项目相关负责人认为，“就拿我们项目来说，在我们调查之后发现，柳梧新区还在建设当中，如果要是复制内地的商业模式，并没有很充分的人流量来支撑，但是定位高端，做奢侈品就不一样了，拉萨人均消费能力居全国前列，在消费能力上是不容质疑的。有这个特殊性存在，就不能完全复制内地模式，要根据本地市场来做。”(记者 王婷婷)